سقف اجاره‌بها روی میز شورای‌عالی

آمار‌های رسمی از متوسط قیمت مسکن مربوط به مرداد سال گذشته و برابر هر متر مربع ۸۸ میلیون تومان در شهر تهران خبر می‌دهند، داده‌های غیر رسمی که توسط فعالان بازار مسکن جمع‌آوری شده نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در پایان سال گذشته به نزدیک ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.

به گزارش پتروریت، با چنین جهش قیمتی، می‌توان به‌صراحت گفت، خرید مسکن برای بسیاری از خانوار‌ها غیرممکن شده است و به این ترتیب تعداد متقاضیان اجاره بالا می‌رود، افزایش تقاضا در کنار سایر عوامل اقتصادی مانند تورم، قیمت اجاره بها را افزایش داده است.

آمار‌ها مشخصاً جهش‌های پی در پی اجاره بها را از یک دهه گذشته نشان می‌دهد. طبق آمار بانک مرکزی، شاخص اجاره بهای مسکن از ۵۱.۵ در سال ۱۳۹۰ به ۳۰۲.۸ در سال ۱۴۰۱ رسیده است. در سال گذشته، با توجه به ثبات نسبی قیمت مسکن و کاهش شتاب تورم ماهانه آن، اما تحت تأثیر مسائل سیاسی و اقتصادی و رشد قیمت‌ها در بازار‌های طلا و ارز، رشد قیمت اجاره بها متوقف نشد و طبق اطلاعات مرکز آمار، تورم سالانه اجاره‌بها در اسفند گذشته برابر ۴۰.۳ درصد ثبت شده است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک، با اشاره به شرایط بازار مسکن، گفت: «با توجه به اینکه قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است، رشد قیمت اجاره دور از ذهن نیست. مسائل سیاسی و نگرانی از رخداد‌ها در آینده، با تأثیر بر قیمت‌ها، قیمت اجاره‌بها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.»

به طور معمول از خردادماه ورود مستأجران به بازار مسکن شروع می‌شود و تابستان اوج فصل جابه‌جایی‌هاست. در سال‌های اخیر با توجه به تورم بالای ۴۰ درصد، درآمد خانوار بخصوص کارگران، متناسب با تورم افزایش نداشته و فشار مالی بر مستأجران تشدید شده است، از این رو حمایت از مستأجران در برابر رشد قیمت‌های اجاره، ضرورتی است که بر عهده نهاد‌های تصمیم‌گیری قرار گرفته است.

نشست شورای عالی مسکن

اردیبهشت سال گذشته، قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، تصویب شد که طبق آن افزایش سقف اجاره بها ۲۵ درصد تعیین شد، اما نایب رئیس اتحادیه املاک از احتمال افزایش این سقف در نشست آتی شورای‌عالی مسکن خبر داد.

بگی‌نژاد گفت: «تعیین سقف اجاره بها در قانون ساماندهی نرخ ثابتی نیست و سالانه با توجه به تحولات قیمتی و مخصوصاً نرخ تورم تغییر می‌کند، انتظار این است در نشست شورای‌عالی مسکن که به‌زودی تشکیل می‌شود، در مورد قیمت سقف اجاره بها برای امسال تصمیم‌گیری شود. در واقع تصمیمات و توافقات تعیین سقف قیمت اجاره بها، تابعی از تصمیمات شورای‌عالی مسکن است.»

بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی، اولین نشست شورای‌عالی مسکن در سال جدید، تا آخر فروردین تشکیل می‌شود.

نایب رئیس اتحادیه املاک با تأکید بر اجرای سازوکار‌های حمایتی از مستأجران، خاطرنشان کرد: «در حالی‌که قیمت مسکن افزایش یافته، اما افزایش تسهیلات مطابق و متناسب با قیمت مسکن نبوده و این موضوع نیز بر افزایش تعداد متقاضیان مسکن اجاره‌ای تأثیر گذاشته است.»

در آخرین روز‌های سال گذشته، با اعلام بانک مرکزی، تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت و مبلغ تسهیلات در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ از ۳۰۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان و در شهر‌های کوچک نیز از ۲۴۰ میلیون تومان به ۳۰۰ میلیون تومان رسید. با توجه به نزدیک شدن متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۱۰۰ میلیون تومان، افزایش میزان تسهیلات تقریباً برای خرید یک متر واحد مسکونی کفایت می‌کند.

روند کند ساخت مسکن حمایتی

کارشناسان حوزه مسکن، ساخت مسکن حمایتی و اجرای برنامه‌هایی مانند ارائه واحد‌های اجاره به شرط تملیک را راهکاری برای خانه دار شدن متقاضیان واحد مسکونی می‌دانند تا از روند رو به افزایش تعداد اجاره‌نشینان کاسته شود.

با وجود اجرای برنامه نهضت ملی مسکن از سال ۱۴۰۰ و پیش‌بینی ساخت ۴ میلیون مسکن حمایتی در قالب این برنامه، اما گزارش مرکز آمار از سالنامه آماری کشور از سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد، در این سال ۱۴۷ هزار پروانه ساختمانی صادر شده که ۱۲۸ هزار پروانه مربوط به واحد‌های مسکونی است.

طبق گزارش مرکز آمار، در این سال ۱۲ هزار مسکن برای محرومان احداث شده است و ۱۵۸ هزار مسکن محرومان نیز در دست ساخت است. برآورد‌هایی که وزارت راه و شهرسازی از آمار دستگاه‌های مختلف گردآوری کرده نشان می‌دهد حدود ۸ میلیون خانوار مستأجر در کشور داریم.

با توجه به اینکه اکثر خانوار‌های مستأجر از دهک‌های پایین درآمدی هستند و برای خانه دارشدن نیاز به حمایت‌های دولت دارند، تولید مسکن و تأمین خانه برای مستأجران نیاز به سرعت بخشی به ساخت و ساز دارد.

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به رشد قیمت‌ها در بخش مسکن و اجاره بها، گفت: «افزایش قیمت، رکود معاملات را رقم زده است و در حال حاضر ۴۰ درصد سرمایه کشور در بخش مسکن رسوب شده است و کل نقدینگی در کشور کفایت خرید ۳۳ درصد خانه‌های تهران را ندارد. رسوب سرمایه، مانع ورود سرمایه جدید به ساخت مسکن شده و در نتیجه تولید مسکن رو به کاهش است.»

وی افزود: «از سوی دیگر با رشد قیمت مسکن، بانک‌ها به بنگاه‌داری توجه بیشتری نشان داده‌اند. در سال‌های اخیر صرفه اقتصادی مسکن حدود ۱۴۰ درصد شده و برای بانک‌ها پرداخت تسهیلات با سود ۲۳ درصدی صرفه ندارد به همین دلیل بانک‌ها حدود ۲ درصد از تعهدات تکلیفی خود را در پرداخت وام ساخت مسکن اجرا کرده‌اند.»

به گفته گودرزی، همچنین افزایش بازدهی طلا و ارز، دلیل مهمی است که سرمایه‌گذاران از ورود به بخش مسکن اجتناب می‌کنند، همچنین روند نقدشوندگی مسکن کند و میزان آن پایین است و همین موضوع ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز را افزایش داده است.

کارشناس بازار مسکن گفت: «در شرایط سیاسی و اقتصادی کنونی، دولت نمی‌تواند در بازار مسکن تحولی چشمگیر ایجاد کند، اما با توجه به قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، دولت باید نقش تنظیم گری خود را در بازار افزایش دهد و بر اجرای قانون نظارت سفت و سختی داشته باشد. قانون ساماندهی دست دولت را برای تنظیم گری و دخالت در قیمت‌گذاری باز کرده در حالی که قبلاً دولت این حق را نداشت.»